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和宋福禄上地产课:

    房产和土地不能分家,二者合二为一。你们应该知道土地不可移动,房地产因而也具有不可移动性的道理。房产与绝大多数产品不同,它有自己的独特性:由于土地、房屋不可移动,区域的供应状况根本不可能象普通商品那样相互调剂余缺,价格只能独立形成。换句话说,里尔的别墅再好,也不能与戛纳的别墅相提并论。在全法国范围内,包括巴黎在内,每套房产的定价都不一样。为什么呢?我们称其为“单件性和独特性”。戛纳房产就具备那种单件性和独特性的诸要素;所以它的价格高,有别于其它地方的房产的价格。

    宋福禄反驳说,房产说到底就是房子,不是什么特殊的商品。他认为,房屋只是供人居住的地方,建造起来很容易。

    艾丽丝不理会宋福禄的说法,继续高谈阔论:

    她说,一个地方的房价是资源紧缺程度的反映,取决于建设用地富裕程度。在戛纳最佳之地,已经没有建造别墅的土地了,因此她的别墅属于稀有资产,其价格只升不降。她的别墅注定是戛纳房地产市场中的一朵奇葩。在聚焦戛纳房地产市场之前,有必要梳理一下对房价的其他零星认识。房价当然是供求关系的反映,但需求的背后又是什么?是这个城市的独特环境和功能。换句话说,房价其实是城市的自然环境和竞争力的综合反映。一般说来,房价高的城市,环境优越,具有不可替代性;此外当然还有功能、竞争优势和吸引力。像戛纳这样的城市具有众星捧月般的绝佳地理位置,而这样的地理位置是不可能复制的。戛纳到底有多大的吸引力,看看在戛纳别墅居住的那些人员的构成,就能窥见一般。戛纳是法国当然也是欧洲最佳旅游胜地,最佳居住地;在戛纳别墅居住着全法国乃至全欧洲最富有的人家。

    梁晓秀凝视着女主人艾丽丝,心想:那么你就是法国最富有的人?我买你的别墅,我也是法国最富有的人?

    宋福禄认为,女主人跑题了,她说那些话都是没用的东西;他们是来别墅的,不是来听她说教的。

    女主人的话还没说完,她不肯就此打住,继续说,从经济学上来讲,高房价其实是获得最佳资源时不得不支付的成本;她的别墅标出高价,是由于戛纳独特的自然环境和城市功能决定的,也是房产实际价值的真实体现。

    宋福禄问道,照她的说法,戛纳的房产价格是否还会继续上涨?

    “肯定会继续上涨,其实这也是很自然的事。全法国乃至全世界只有一个戛纳;而在戛纳一千多栋别墅中,我的别墅是最好的别墅。所以我说我的别墅是戛纳城中的一朵奇葩;房价无论多高都不奇怪,因为那是由真实的、巨大的需求推升的。”

    “照你这么说,你就可以开出天价来?”宋福禄不屑一顾地问道。

    女主人不紧不慢地说:“有什么样的市场,就有什么样的消费群体。你们觉得别墅价格高,但并不等于别人也会认为价格高。我请你们注意以下事实:第一,法国是世界上高度发达的国家,在这个国家中有一小部分人非常有钱,他们对居住环境和条件有苛刻的要求,而并不在乎价格的高低;第二,放眼全欧洲,有钱人不在少数,他们都想寻找最佳居住在之地;第三,戛纳才能为那些有钱人提供他们心目中最理想的居住之地。这样的基本事实决定了我的别墅的市场行情:有价有市。”

    梁晓秀这时才插话说:“既然如此,我想问你,夫人,在过去的10个月中,为什么没有人买你的别墅呢?”

    “小姐,你这个问题问到了点子上,我正想和你说这个问题。我说过我卖别墅是有先决条件的。这些条件说起来,还有点复杂,你听我慢慢道来。”

    宋福禄暗暗想:得,这回女主人又该长篇大论议论她的别墅了。

    梁晓秀则想:我倒要听听你还有什么高见。

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