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啥事儿，急着要用到钱？如果需要的话，我可以现在就车你去地头，还钱给别人……至于这桌子海鲜粥，不怕浪费，咱们可以学李校长，打包啊。”
说到后面一句，故意向梁腾眨眨眼。设法开解梁腾心中的抑郁之意。
梁腾知道她误会了，不过对于她如此关心他，也不无感动。
“早餐都没吃饱。你先继续吃，我也用不着离开粥店的。”
梁腾道：“不是你想的那样，没有哪位债主急着用钱啊。我一共有27个债主，都是些关系非常好的亲戚。不是亲戚，一般很难借钱给你。我手头上都加有这27位债主的微信的，可以通过微信，直接转账还钱给他们。我就呆在这儿，哪都不用去。”
说到“关系非常好的亲戚”这话时，梁腾内心有点黯然。
尽管他们一度联合上门讨债，成为父亲急病的直接诱因。但梁腾也知道他们不是故意的，谁能料到这么一点债务梁老师都没有心理承受能力呢？
不！应该是说，谁知道梁腾一直把欠债的事儿都瞒着他爸呢？
再一个，大伙都以为梁腾仅仅向三、五位亲友借钱啊，每个借几千一万的也不多。谁知他居然借了二十几个人。债务算一笔总账不就变成了巨额债务？
总之，一切都是阴差阳错，事先没一个人，对事情结局的严重性有准确评估。
结果导致梁老师的悲剧发生了。
事后亲友们也挺内疚，也没再追梁腾还债了。
让他有了缓冲时间，无论是心理上还是经济上。
梁腾放弃了一直赔钱却见不到利润的美食视频的拍摄，转而找了份稳定的工作。
花了几年时间逐渐还清欠债。
苦难使梁腾成长。他还清债务之后，也没有特别的怨恨亲友们的上门讨债。
这些亲友只不过是一次无心之过。之前梁腾找了可不止27个人借钱。穷困撩倒却不肯放弃拍摄视频梦想之际，他求助过的人不下三位数，结果只有27个肯借钱给他。他们对他确实“仁至义尽”。
假若不是认为梁腾拍摄美食视频的事儿彻底没戏了，他们或许也不会上演上门追讨的一幕。
这27人甚至连借条都不曾要求梁腾立过。还能抱怨他们什么呢？
在农村关系好的亲戚之间，往往就是如此，靠着一种血源的牵连及诚信，来管理债务。
哪怕没立借据，梁腾也自始至终不曾想过当“老赖”，欠债不还。
那27位债务人也没想过梁腾一家会赖账。只不过当时对梁腾的偿还能力产生了质疑，想着让更有经济能力的梁老师来“担保”一下还款之事。
如此而已。
要说梁腾对那27个亲戚有什么大怨气，还真没有。
只不过出了梁老师那档事，大伙见面都尴尬。往来自然就少了。
梁腾拿起手机，翻出“联系人”，那27位“债权人”都“赫然在目”，一个都不少。
因为前世父亲的悲剧对他刺激太深，梁腾根本不必去翻账本，就能准确说出27位债权人每一个借给他多少钱。
呆呆出神了片刻。
梁腾其实没那么严重的“多愁善感”，他是在心里默默计算着三年时间，按照银行的“固定利率”是多少？好像是5点几了？
算了！就按照百分之六的固定利率，计算利息给他们吧。
近30万的债，年固定利率百分之六，年利息大约1.8万。三年下来，利息总额在五万块左右。
这点钱对于如今手握千万的梁腾而言，不算什么。
虽然27位债务人中，没有人提过要利息。但梁腾觉得自己有能力给算些利息，就不必太过吝啬。
吴瑕慢慢喝着粥，留意观察梁腾思索的表情，暗暗寻思：“梁董欠下别人的钱很多吗？估计应该有千把万吧。看他一个劲按手机的计算器，像在算利息什么的。难道欠债加上利息，他得还一千几百万吗？那他还有没有钱去‘开放之都’投资房地产啊？”
感觉本来一片美好的公司投资大业，顿时间又蒙上了一层阴影。
吴瑕小心翼翼的问：“梁董。要计算很多的欠款和利息吗？”
梁腾头也不抬，如实回答：“是有点多。一共27笔欠债。都需要逐一计算好本金和利息。待会儿该还多少，就还多少给债权人。”
吴瑕更忧心了。
顿了顿，又拉下脸刨根究底：“那到底一共欠了多少啊？是不是投资房地产的1800万，先挪来清偿这27笔债务啊？”
“啊，哪里用得着。”
梁腾这才惊愕的抬头，看了吴瑕一眼，说：“欠债和利息统计出来，总共在35万左右吧。”
啊？怎么才35万呢？
吴瑕有点懵了。
伸长脖子去看梁腾的手机，果真是35万的统计数字。
随后，梁腾开始凭记忆，逐笔债还亲友的借款了。
都是在本金的基础上，添加三年期银行百分之六固定年利息。
吴瑕毕竟金融专业出身，很快看清楚，梁腾是按照什么样的利率来还钱。
吴瑕对梁腾的认识更深了一层。
在她以前的富人朋友圈中，借钱还钱，要嘛不计利息，要给利息的话，肯定就按月利息来给。有时候借30万，还的时候还60万，翻倍了都不奇怪。
梁腾欠债虽少，却坚持按照合法合理的银行固定利率来计算利息给亲友，不因为手头一时宽裕了就乱充大头。这样的作派，吴瑕非常欣赏。觉得这才是成功人士应该有的作派。
至此，吴瑕一颗心踏实了。觉得梁腾无论如何，也不至于因为区区一点债务，闹得无力投资未来十年最赚钱的房地产业了。
梁腾大概用时一刻钟，把27笔亲友的借款带利息，统统计算清楚并微信转账给了对方。
弄完之后，梁腾再对这27人“群发”一条短信，是简单的几个字的提示：“承蒙借钱应急。现在按银行固定利率计算本金及利息，一并偿还。请查收。之前援手救急之情，感谢感谢。”
还完27笔欠债，梁腾感受到一种前所未有的轻松感。
至此，悬浮在他老爸梁老师头上，类似“定时炸弹”的东西，终于成功拆除掉“引信”。
不论这些亲友们，以后会不会在梁老师面前提起这30万的债务的事儿，梁腾都不担心会刺激到父亲了。
老一辈们就算闲聊时谈及这事儿，也只会当作一桩雅事。或者梁老板的励志创业故事。
哪怕身陷举债的艰难处境，梁老板仍然坚持拍摄亏损的“美食视频”，而27位债权人也“一如既往的坚定支持他”，认定梁老板最终一定会走出暂时的低谷。
结果呢？结果梁老板真的凭“小梁美食”的视频蹿红。赚了个盘满钵满。成功跻身了富豪之列……云云。
这不是创业雅事？什么才是雅事？
梁腾“居安思危”，决定账户上留出来当作“地产投资应急金”的两百多万，扣除还债35万左右，剩下160多万也先放着，不作投资用途了。
自己父亲毕竟一身的慢性.病儿，现在看着不致命，但终归得留点钱，给二老“以防万一”。
盘数妥当之后，梁腾这才对吴瑕说：“你之前问过我，大约可以动用多少钱投资房地产？就投资1600万吧。你帮我计算看看，这笔钱放在‘开放之都’，大约可以投资多少房地产？”
“以我对梁董你的了解，你一定不肯走稳健的投资之路。”
吴瑕笑道：“一般在资本不算太充裕的情况下，投资者多半会选择利用‘货币杠杆’的，估计梁董肯定也不例外。”
梁腾点了点头。
他心里其实也大概有个数，如果不利用“货币杠杆”，1600万确实投资不了多少“开放之都”的房产。
吴瑕开始给他算了笔账。
“现在‘开放之都’的房价，均价在7000左右每平米。以投资商品房为例，算它每套面积平均在100平。那么全款拿房，一套房需要投入约70万。”
“1600万的资本，全部全款拿房的话，一共可以拿下22套房。购买的数量较大，可以跟开发商谈一谈价，争取房价优惠幅度大些，那么就算扣除了契税，也能勉强能拿下23套房。”
全款23套房啊。
现在每套70万，十年后，最少房价翻十倍，那就是七万多每平米，这样的一套房，十年后就需要700万才拿得下。
一共23套啊，每套700万左右，那一共就是1.6亿。
这个数字，跟梁腾自己算的也差不多。
看着如此轻轻松松就能完成“赚它一个亿的小目标”，但梁腾却一点都不满意。
没有对比，就没有伤害的缘故吧。
前世梁腾可是有一位熟人，名叫“贾升平”的，移居魔都之后，和老公凭着70万的本钱，按揭了10套大大小小魔都的房子。结果用了大约17、18年的时间吧，最后锁定了拥有8套房，固定资产过亿的身价。
按照吴瑕分析的“全款”拿房的方式，拿下了23套“开放之都”的房子，最终十年后，预估才拥有1.6亿左右的固定资产啊。
投资1600万，比贾升平两夫妻的70万投资多好多倍；最后拿到的房子23套，也比贾升平夫妻的8套多了两倍……为何最终双方的固定资产对比是：1.6亿对1亿。
感觉也没比贾升平夫妻多捞到多少啊。投入却大了多少倍啊？
投入跟产出比，严重不符。
当然，那是拿贾升平夫妻的特例来计算收益。才有了心理落差。
吴瑕却觉得，十年时间把1600万的投资，翻个十倍，等于总共赚了1.4个亿。相当于十年间，平均每年赚它1400多万啊。
本金也就1600万，年年都赚了个本金。
一本一利啊。
难怪都说房地产是个超级.暴.利的行业。
至少在房地产的黄金时代是如此！
这还不满足？
梁腾其实也是有意无意的，忽略掉贾升平投资“魔都”房产，跟他投资“开放之都”房产，存在巨大的区别。
首先，贾升平投资魔都时，入行时间更早，比梁腾现在早了好几个年头。当时魔都的房价均价，只有不到3000块每平。就算它三千一平米吧，那也比梁腾现在投资的，已经涨到了7000左右每平的“开放之都”房价，便宜一半都不止。
越早投资，当然能以更小的代价，赚取更大的利润。
其次，贾升平两公婆，是按揭拿的10套房啊。换言之，人家一直得论月还房货啊。前后足足还了18个年头，这么多年交的真金白银，又支付了多少个70万！
再说了，一直背负着还贷的压力，那生活品质也实在太差。
贾升平两公婆混得像两只孤魂野鬼般，还必须得到退休父母的长期支援，才能勉强支撑着恐怖的房货。
个中滋味，甭提有多苦。连两位当事人都“不堪回首”。
不说别的，整得他们一开始不敢要孩子，后来想要孩子也要不到——就凭这点，就称得上人生一大苦啊。
最后一点，贾升平两夫妻是苦苦熬了18个年头才拥有过亿的固定资产。
而梁腾假若投资“开放之都”的房产，预计最长也不过花上10年时间，就可以拥有“1.6亿固定资产”。
房价增长再快的话，说不定用不着10年时间，或许8年就能完成预期任务。
轻轻松松的，完全不必考虑未来数年的还贷压力啊。等着到时间就有钱。
并且一旦“期房”变成现房之后，梁腾每个月还能增加固定的房租收入。
最迟两、三年后，应该可以交房，出租收钱，那未来十年间，可以收七年的租。足足23套房啊，这七年的房租也是极为可观的一笔收入。
所以十年后这项投资，最终收获不止1.6个亿的。搞不好能突破2亿。
如此美好前景的收益，如此稳健的一笔投资，为何梁腾却一脸不以为然，似乎很不满足的样子？
吴瑕对他的反应，却有着自己的解读。
她笑道：“当然，比起全款购买‘开放之都’的房子，用按揭购买的方式，十年之后可以赚更多。”
她又开始计算另外一笔账。
一次性购买多套住房，估计当地银行不会给你提供1成“首付款”的按揭房货。
每套房的“首付款”，最少也必须达到3成。
如果按照每套房缴纳3成“首付款”的方式，按揭买房，房价均价仍为7000每平，按揭购买的套数，就可以比“全款”翻上三倍的数量，大约拿房70套左右。
如果按照十年后翻上十倍的房价，那么这每套房市值700万。70套房子都全部属于你的，那你的固定资本就能达到差不多5个亿了。
5个亿的固定资本，如果再算上70套房交房后数年间的房租收入，搞不好十年后，个人拥有的资本就能突破6亿的大关。
这身家，又比过亿的，要强得远。
然而万事切不可光看到好的一面。
如果按揭买房的计划，付诸行动，那么未来十年时间，就得背负起70套房子的“按揭”压力。
犹如“排山倒海”一般巨大的压力啊。
就算每套房都搞个30年的长期房货，每套房，每年“还本付息”，需要支付5万左右。每套房的每个月还款金额， 4000左右。
四千块，再乘以70套按揭房，那就是每个月需要偿还28万房贷。
每个月还28万啊，一年还300多万。
如果梁腾用的“系统”的钱，每个月都必须最少亏损掉几十万的话，这28万的每月固定支出，对他就是一个福音。
然而很可惜，“系统”一直不赞成投资“房地产”行业。梁腾不可能用“系统”的创业金去投资。
用自己的钱投资呢，每月拿出28万啊，对梁腾而言很困难。非常困难。无比困难。困难之极……
他也是一下子捞到了1800万的横财而已。
并非每个月都有大额的固定收入。
使用贾升平夫妻使用过的招数，情况会不会好些？
也就是说，可以支撑几年之后，等“开放之都”的房价有了大幅成长之后，卖掉其中一部分的房子来减轻房贷负担。
然而，那毕竟是几年之后的事儿了。
按照梁腾如今的现实收入，他撑不撑得过几个月，都存在疑问。更别提撑上几个年头，等房价大涨后再抛售部分房产来减负。
因此，综合来考虑的话，其实以三成的首付款，炒70套之多的房子，其实并不是最佳选择。
至少对于梁腾的情况而言，那不算是最好的选择。
这一层，梁腾昨晚上显然也考虑到了。觉得太冒险。
主要是每个月将近30万的按揭房贷，吃不消啊。
所以梁腾这才起了个一大早的，拖上吴瑕就要来好好的商量一番如何在“开放之都”炒房的具体事宜。
吴瑕也不愧为大户人家出身的孩子啊，见多识广，不必梁腾点破，她就直接看透了这按揭70套房产的风险。
不过呢，吴瑕倒是有些高估了“梁董”的抗风险能力。
在她看来，拿1600万去按揭购置70套的“开放之都”房子，就是梁董目前最为理想的投资方式了。
为何这样说呢？
因为在吴瑕的理解中：拍摄“小梁美食”和“小梁建房”视频的公司，还有准备去收购“李屋村小学”旧址地块的公司，还有准备大举进军“开放之都”房产业的公司……这都是梁董手里同一个公司啊。
换言之，梁董开办的这公司，经营着如此之多的业务，都撑得下去，哪在乎增加一笔“房贷”支出呢？
在资金方面，压力或许有，但想要周转，仍然周转得过来的。